不動産オーナーのための空室対策と収益性改善

はじめに
原因分析
改善策
まとめ

はじめに

空室が続くと収益が減少し、資産価値にも影響します。節税対策・資産形成でせっかく購入した不動産の空室が目立つとなれば不動産オーナーにとっては死活問題です。

ここでは、実践的な空室対策と収益改善の方法を紹介します。

原因分析

空室が目立つ不動産には、下記の原因が考えられます。

・家賃設定が相場と合っていない

・設備や内装が古い

・募集方法が限定的

・競合となる近隣の築浅物件の存在

・そもそもマーケット的に弱いエリア

改善策

① リノベーション

水回りや内装を一新し、若年層向けに訴求します。リフォームの仕方によっては、空室を改善するだけでなく1.2~1.3倍程度に家賃をアップさせることも可能です。ではいくら投資をすれば良いか？については、狙う家賃設定と利回りから、最大でかけれるコスト感を算出し、リノベーション費用を算出します。このあたりの話は別の機会で記事にしたいと思います。

② 家賃の見直し

・周辺相場を調査し、柔軟な価格設定行います。築年数、部屋の仕様、駅距離等で狙える家賃は変わってきます。周辺相場は良く分析する必要があります。

③ 募集チャネルの拡大

・ポータルサイト、SNS、地元仲介業者との連携を深めます。空室が目立つ物件は、十分に広告ができていない事がよくあります。広告料をケチって、空室期間を延ばすのか、多少なりとも広告費用をかけてしまって、入居につなげるかで言えば、迷わず後者一択です。

④ 短期貸し・サブリースの活用

・マンスリーや民泊、法人契約など多様な貸し方を検討します。ある程度テクニカルな内容になりますので、専門家の助けも必要になる部分ではありますが、インバウンドの回復の現状を見ると、選択肢として考えてみるのもひとつです。ただし、民泊については、特殊な設備や許可が必要となるので、要注意です。民泊についても別の機会で書きたいと思います。

⑤売却

・損切して、硬いマーケットの物件と買い替えを行います。不動産は入口（購入）と出口（売却）が重要ですが、そもそも入口の時点で間違った物件を買ってしまったのであれば、これ以上の損を増やさないためにも、思い切って損切してしまいましょう。ただし、株と違って、価値が下がってもある程度流動性があるもではなく、空室が大きすぎると、すぐに買手が付かないケースもあります。不動産購入時に検討すべきポイントについても別の機会で記事にしたいと思います。